En el supuesto de aceptar la herencia, el beneficiario asumirá el pago de la hipoteca con las condiciones previamente establecidas. Al respecto, el único cambio que puede hacer el banco es el cambio del titular de la hipoteca. Un trámite que debe ser gratuito y que se hará con el certificado de defunción y el testamento.
Heredar vivienda hipotecada a beneficio de inventario
Aquí también se aceptaría la herencia, con la vivienda hipotecada y cualesquiera otros bienes, derechos o deudas, pero separando el patrimonio propio del beneficiario y el heredado.
Al aceptar la herencia a beneficio de inventario, las deudas se harán frente con el patrimonio heredado. De esta manera, el beneficiario no verá comprometido su propio patrimonio.
Se trata de un trámite que debe hacerse ante un juez o un notario y con el que es posible pagar las deudas de la herencia, en este caso el préstamo hipotecario, con el patrimonio de la herencia hasta donde alcance el valor de los bienes heredados.
Rechazar la herencia
La ley no obliga a los sucesores a aceptar una herencia y permite rechazarla. Si el heredero decide rechazar la herencia no deberá hacer frente al pago de la hipoteca. Pero es importante saber que tampoco recibirá la vivienda ni el resto de bienes que le hubieran correspondido.
En estas situaciones, puede suceder que los acreedores (en este caso el Banco), obliguen judicialmente a la aceptación de esa herencia si consideran que la renuncia se ha hecho en fraude de sus derechos.
Tanto si se decide rechazar como aceptar la herencia, hay que analizar el importe de las deudas y los bienes a recibir.
Reclamar las cláusulas abusivas de la hipoteca
Sí, es posible que la hipoteca heredada contenga cláusulas abusivas, como por ejemplo, cláusula suelo o que sea un préstamo referenciado a una moneda extranjera, lo que se conoce como hipoteca multidivisa, entre otras.
El nuevo titular de la hipoteca podrá reclamar para que sean anulados del préstamo con garantía hipotecaria dichas cláusulas abusivas.
Qué es un traspaso hipotecario
Un traspaso de crédito hipotecario bancario es básicamente una sustitución de deudor. En esta transacción, el deudor le cede los derechos y las obligaciones del crédito hipotecario a la persona interesada en comprar el inmueble. El nuevo deudor asume la responsabilidad de continuar pagando el crédito original y este queda a su nombre.
Esta es una opción para quienes necesitan vender su casa por alguna circunstancia como un cambio de residencia, matrimonio, expansión familiar o si están pasando por un trámite de divorcio y requieran liquidar su propiedad.
Desventajas
Muchas personas sienten desconfianza al ver casas hipotecadas en venta debido a la cantidad de trámites extra que deben realizarse. Además, como vendedor debes asegurarte de que la deuda se transmita legalmente y que la institución que otorgó el crédito reconozca al nuevo dueño. De no ser así, el titular del crédito original seguirá siendo el responsable de los pagos aun cuando ya haya desalojado la casa.
Consideraciones al realizar un traspaso hipotecario bancario
Autorización por la misma institución. El comprador deberá cumplir los requisitos establecidos para la solicitud de crédito hipotecario, como un solicitante más. En caso no cubrir el perfil, no se concederá el traspaso.
Supervisión notarial. Para evitar fraudes, el proceso de subrogación hipotecaria debe ser vigilado por un notario público ante la presencia del representante de la institución a la que se solicitó la hipoteca. En este paso se cederán los derechos y la propiedad -junto con el crédito hipotecario-, quedará a nombre del comprador.
Precio de venta. Un traspaso inmobiliario no le quita valor a la propiedad, el precio de venta debe fijarse de acuerdo al valor real de la vivienda. Por lo tanto, el comprador tendrá que liquidar en efectivo la diferencia entre el precio de venta final y el monto restante del crédito hipotecario.
cj